Investir dans l’Immobilier

Investir dans l’immobilier nécessite de prendre de nombreuses précautions car tous les biens ne se valent pas, tant au niveau de l’emplacement que de la qualité de la construction ou encore ses besoins en énergie. Lors de la recherche d’un bien à acquérir, il faut donc prendre en compte plusieurs aspects liés à l’objectif envisagé.

Investir dans l’immobilier répond à plusieurs objectifs :

  • Le plus courant : acquérir sa résidence principale
  • Posséder une résidence secondaire
  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Réduire ses impôts
  • Augmenter son patrimoine

Investir dans une résidence principale ou secondaire

Pour l’acquisition de sa résidence principale ou secondaire, les critères de sélection sont très suggestifs (type de résidence, ancien/neuf, style, emplacement…). Les nombreux diagnostics obligatoires permettent de connaître parfaitement et objectivement l’état du bien, en cas d’acquisition dans l’ancien, limitant ainsi les risques.

Investir dans l’immobilier locatif

Par contre, pour investir dans l’immobilier locatif il faut prendre d’énormes précautions. Sous couvert d’avantages fiscaux, il ne faudrait pas perdre son capital. En effet, pour avoir des revenus locatifs, il faut des locataires, cela parait évident et pourtant il existe des logements qui attendent leur premier locataire pendant plusieurs années !

Les critères de sélection dépendent de l’objectif de l’acquisition, sauf un critère déterminant pour un bon investissement : l’emplacement. Un bien destiné à la location devra avoir un emplacement adapté à la cible recherchée : à proximité d’une université pour des étudiants, à proximité des services et commerces pour une famille avec enfants, dans un environnement calme pour des seniors, etc.

Autre critère très important pour l’immobilier géré: le choix du gestionnaire.

Immobilier nu ou immobilier meublé ?

Le choix n’est pas évident, l’investisseur doit  prendre en compte une multitude de critères afin de répondre à ses besoins . En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui lui impose une évaluation précise de ses objectifs.

L’investisseur devra privilégier certaines options au détriment d’autres, trouver le meilleur équilibre, un même support ne pouvant regrouper l’intégralité des souhaits d’un investisseur.

Si l’investisseur recherche une forte réduction d’impôt, il favorisera l’immobilier nu (voir dispositif Pinel ex-Duflot).

S’il recherche un confort de gestion le LMNP sera plus adapté (voir le LMNP Censi Bouvard)

En terme de rendement, l’immobilier géré est à préférer. Le bail commercial permet de ne pas faire peser sur le propriétaire les risques locatifs, c’est le gestionnaire qui assume ces risques. En immobilier nu, l’absence de locataire viendra diminuer le rendement réel de l’opération,en diminuant les revenus mais aussi par la perte du bénéfice de la réduction d’impôt!

 

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